主题：2013年：震荡上行，有惊无险

2012年，是楼市调控政策常态化的一年，是既不放松、也不加码的一年。在国家“稳中有进”宏观经济政策及相关货币信贷政策趋松影响下，加上企业“以价换量”的策略，自住性需求不断保持释放，我国房地产市场从2012年6月开始出现了回暖的迹象，之后市场不断向好发展。土地购臵面积、房屋新开工面积在绝对值负增长的情况下降幅收窄，房地产开发、房屋的施工面积、竣工面积增幅趋缓但仍保持一定增长，商品房销售面积和销售额稳定上升。房地产开发增速放缓符合国家经济转型发展的要求且与国家GDP增速放缓相一致。商品房销售面积突破11亿平方米、商品房销售金额突破6万亿元，创出了历史新高。在坚持对房地产调控政策不放松的形势下，预计2013年上半年将延续2012年下半年的形势，国房景气指数、开发、楼市成交量、房价指数等将继续稳步回升，不排除年中出现政策加码的可能，但全年楼市将是“震荡上行、有惊无险”。

回顾2012年
一、 宏观经济背景
(一) 全球经济缓慢复苏
2012年，全球经济整体呈现缓慢复苏态势，但面临的形势和问题依旧严峻。发达经济体为了进一步刺激本国和地区的经济，纷纷采取量化宽松的货币政策，同时出台了一系列政策和改革措施。发达经济体中，美国经济温和增长，但财政悬崖问题已成为影响美国经济的不安定因素；日本经济则受到内需不足以及外部环境等因素影响，复苏未见起色；欧元区债务危机出现反复，欧洲各国竞争力差距持续拉大，经济增长依旧乏力。新兴经济体在全球货币宽松范围扩大的影响下，逐步陷入通胀高企、劳动力成本大增、资本外逃等一系列困境中，导致经济增长进一步放缓。

美国经济温和增长。进入2012年以来，美国分别于9月和12月出台了两轮量化宽松政策，此外还继续维持低利率的货币政策。在一系列经济政策的刺激和作用下，美国经济复苏平稳，虽然前两个季度经济增速分别为1.9%和1.3%，但三季度经济增速达到了3.1%。自2009年中期结束衰退以来，美国经济已连续13个季度保持增长，这主要得益于楼市和就业市场的逐步好转对经济的提振作用。但受到财政悬崖和债务上限等问题的拖累，美国的财政问题短时间要彻底解决存在难度，美国经济增长复苏态势依然曲折。

欧盟经济体经济持续下滑。2012年，受欧洲债务危机出现反复的影响，欧盟经济体经济呈现持续衰退迹象，三季度欧盟经济体GDP同比下降0.4%，而前两个季度分别为0.1%和-0.2%。欧盟经济体内部分化进一步加大，希腊、意大利和西班牙等国债务危机加剧，迫使欧盟不断推出扶持政策；而德国等国由于经济状况和潜在风险优于其他国家，经济所受影响相对较小。随着10月份欧洲稳定机制的生效，希腊成功实施债务重组与回购，援助西班牙银行业协议达成，援助爱尔兰和葡萄牙项目稳步推进，欧债危机在年底有所好转，但欧债危机的长期性风险对市场的负面影响仍不容忽视。

面对复杂严峻的国内外经济形势，2012年党中央、国务院把稳增长放在更加重要的位臵，加大政策预调微调力度。为了防止经济过度下滑，保持经济平稳增长，国家从信贷定向宽松、促投资和扩内需三方面进行预调微调。

一是降存降息，信贷放量。央行在上半年两次下调法定存款准备金率的基础上，又两次降息，并放宽利率下浮范围，这是很强的政策宽松信号，对稳增长具有积极的意义。
二是出台一系列促进投资的政策，并且加快重大投资项目审批进度。启动一批带动力强、见效快的投资项目，主要包括铁路、节能环保、农村和西部地区基础设施等“铁公基”项目，以及教育、卫生、信息化等领域项目的投资建设。增加此类投资不仅有利于短期增加产出，而且有利于夯实经济长期可持续发展的基础。
三是扩内需，这是稳增长的重要手段之一。2012年促进消费的政策措施包括：扩大节能产品惠民工程实施范围，出台节能家电补贴计划，支持太阳能等新能源产品进入公共设施和家庭，加快普及光纤入户。同时，积极培育新型消费产品，促进消费稳步增长。

纵观2012年宏观经济政策，货币政策比2011年明显松动，宏观调控重点由2011年的“稳物价”转向了“稳增长”。正是在一系列稳增长措施的预调微调下，我国经济四季度才出现触底回稳的迹象。